Como convertir un local en vivienda

En este artículo te contamos todo lo que necesitas para convertir un local en vivienda así como todos los requisitos que se deben cumplir para solicitar y conseguir licencia de cambio de uso de local a vivienda en Madrid.

Historia del Loft

El origen de los locales convertidos en vivienda viene de la Nueva York de los años 50. Aunque no eran exactamente como lo que hacemos aquí surgen de una forma parecida en los barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, cuando un montón de industrias quedan en desuso, empiezan a ocuparse «convertidas en vivienda» debido al bajo precio y la cantidad de espacio disponible.

Sus primeros ocupantes fueron estudiantes y artistas, con bajo poder adquisitivo, que demandaban espacios amplios. De esta forma empezaron a alquilar locales dándoles un doble uso, vivienda y lugar de trabajo, y se bautizaron como loft.

En España, esta práctica hace muchos años que está extendida y con la crisis se encuentra en auge. 

Un loft, NO ES UNA VIVIENDA, sino tiene licencia de cambio de uso y licencia de primera ocupación.

Razones por las que es interesante convertir un local en vivienda

• La principal razón suele ser el precio. Los locales quitando las zonas comerciales de primer orden suelen tener un precio por m2 más bajo que una vivienda en la misma zona.
• otra razón, que viene ligada con la anterior, por el mismo precio podremos encontrar más espacio disponible que en una vivienda.

Ahora bien, el proceso de cambio de uso de local a vivienda es un procedimiento complejo y por eso, antes de comprar un local para habitar, es necesario tener en cuenta una serie de cosas…

Un local NO es una vivienda

Si lo que se pretende es hacer uso de vivienda en un local, se pueden encontrar estos problemas:

• No se puede empadronar en el local.
• La tasación de un local es más baja que la de una vivienda. Por tanto, menos dinero podrá prestar el banco al solicitar una hipoteca.
• El banco para la compra de un local suele dar el 60% del valor de tasación, mientras que en una vivienda concede hasta un 80%.
• Si compramos un local para alquilar que no tenga el cambio de uso realizado, no podremos desgrabarnos igual que si alquilamos una vivienda. Estaremos obligados a cobrar e ingresar el IVA y el inquilino tampoco podrá desgrabarse el alquiler en su renta.
• Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que como local piden el Licencia de Primera Ocupación o de Primera Apertura.
• No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Cuidado con algunos anuncios que se ven en los portales inmobiliarios que anuncian lofts como si fueran viviendas. Un loft en españa es un concepto alegal, es un local comercial que se ha reformado como vivienda pero NO ES UNA VIVIENDA si no tiene licencia de cambio de uso y licencia de primera ocupación.

Entonces… ¿Se puede convertir un local en vivienda?

Si, pero no siempre.  Por eso, antes de comprar el local hay que asegurarse de que no hay impedimentos para la conversión.

Para ello, desde aquí recomendamos hacer una consulta con el ayuntamiento o llamar a un arquitecto que nos pueda asesorar.

Licencia de Cambio de uso de Local a Vivienda

El cambio de uso de local a vivienda es el conjunto de operaciones y documentación por las cuales se garantiza que el inmueble cumple con todas las disposiciones legales que exigen las diferentes normativas para el nuevo uso al que se destinará.

En Madrid para transformar un local en vivienda hay que realizar tres trámites técnico / administrativos:

Procedimiento y trámites administrativos para convertir un local en vivienda

Licencia de Cambio de Uso de local a vivienda

• Solicitar Licencia de Cambio de Uso de local a vivienda que autorizará las obras necesarias para la adecuación de los espacios e instalaciones del local a la nueva vivienda mediante licencia por procedimiento ordinaria abreviado. Aunque la obra vaya a ser sencilla hay que solicitar este tipo de licencia por tratarse de obras para realizar un cambio de uso. Para solicitar la licencia de Cambio de Uso necesitaremos presentar la siguiente documentación:
• Impreso de solicitud de licencia por procedimiento ordinario,
  • Proyecto de Cambio de Uso firmado por arquitecto.
  • Declaración del promotor de haber colocado cartel informando de la licencia solicitada en el lugar de las obras.
  • Tasas (de Prestación de Servicios Urbanísticos e ICIO)
  • Hoja de dirección de obra,
  • Hoja de Características Urbanísticas
  • Impresos de Estadística.

Realizar las obras necesarias para el Cambio de Uso

Lo siguiente sería realizar las obras que sean necesarias llevar a cabo en el local para convertirlo en vivienda.

Licencia de Primera Ocupación

Finalmente, el último paso es conseguir la licencia de primera ocupación. Con este trámite comunicamos al ayuntamiento la finalización de las obras y solicitamos la licencia de primera ocupación. En este paso un técnico del ayuntamiento se desplazará al local para verificar que las obras se ajustan a la licencia concedida.

Para ello tenemos que presentar en el ayuntamiento:

• el certificado final de obra de la actuación realizada,
• la declaración de cambio de uso de catastro, el modelo 900D,
• el libro del edificio y
• abonar las tasas correspondientes.

Registro de la propiedad

A partir de aquí el local deja de ser local para convertirse en una vivienda de pleno derecho y ya podemos venderla o alquilarla con todas las garantías.

Incluso, aunque no es una obligación, podemos ir al registro de la propiedad para registrar el cambio de uso, en este caso será necesario pasar por el notario.

Plazos administrativos:

Una vez presentada toda la documentación el ayuntamiento establece un plazo máximo para dar una respuesta en tres meses.

En nuestra experiencia el proceso desde que se presenta la documentación hasta que obtenemos licencia es de más o menos seis meses.

Requisitos para el cambio de local a vivienda

El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística. 

Normativa a cumplir

En Madrid la normativa que regula las condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda son:

• El PGOUM (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid)
• EL CTE (Código Técnico de la Edificación)
• El RBT (Reglamento de Baja Tensión)

En el caso de Madrid los principales restricciones o requisitos vienen fijados por las condiciones de vivienda fijadas en el PGOU.

A continuación un resumen de las principales condiciones para realizar el Cambio de Uso de local vivienda:

Superficies y alturas:

• El local debe tener una superficie útil igual o mayor de 38 metros cuadrados.
• Si la superficie útil se encuentra entre los 37 y los 25 metros cuadrados, podemos hacer un estudio en lugar de una vivienda.
• Si la superficie útil es inferior a 24 metros cuadrados, el local no es apto para implantar un uso residencial.
• La altura debe ser de 2,50 metros en al menos el 75% de la superficie y 2,20 metros en el resto.

Programa y usos:

• La vivienda debe disponer al menos de los siguientes elementos: estancia-comedor, cocina independiente, dormitorio y aseo.
• Para un estudio los usos se unifican, podemos tener una estancia general con la cocina, el estar-comedor y el dormitorio. El aseo debe ser independiente.
• El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.

Instalaciones:

• La cocina contará con una campana extractora de humos con salida al exterior cumpliendo la normativa de protección medioambiental vigente.
• Si no se dispone salida exterior para campana, el ayuntamiento de Madrid admite como solución alternativa las Campanas con Filtro de Carbón Activado.
• Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
• Los aseos y baños interiores, sin ventana, tendrán extracción forzada.

¿Qué pasa si mi local no reúne alguna de las condiciones para convertirse en vivienda?

Si no se reune alguna de los requisitos marcados por la normativa, no podremos cambiarle el uso a vivienda.

En este caso tendremos que buscar otros usos o aprovechamientos para el mismo. Llegados a este punto, podemos valorar la posibilidad de convertirlo en vivienda turística, en este caso la licencia del ayuntamiento de Madrid se rige por el Plan Especial del Hospedaje.

Puede consultarnos para estudiar la viabilidad de tramitar una licencia de Vivienda Turística.

Limitaciones para el cambio de local comercial en vivienda

Es importante subrayar que no todos los locales cumplen con todos los requisitos. Por tanto simpre es conveniente consultar con un arquitecto antes de comprar si se tiene intención de convertir en vivienda.

En ocasiones el Cambio de Uso, puede ir acompañado de un proceso de segregación o división de una vivienda o local en dos. Puedes leer más sobre la segregación o división aquí.

Proyectos de cambio de uso de local a vivienda

A continuación os dejamos dos proyectos de Cambio de Uso de local a vivienda ya terminados.

Cambio de uso de local a vivienda en los medios

A continuación dos enlaces a dos periódicos donde hablamos sobre el cambio de uso de local a vivienda y los requisitos para convertir un local en vivienda:

• Búsqueme un local para vivir (El Pais, mayo 2018)
• In Madrid, that old pub, is now a three-bedroom home (The New York Times, marzo 2020)

Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda. Si tenéis alguna duda o tenéis algo que aportar, podéis dejarnos vuestros comentarios más abajo 👇

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