En este artículo te contamos todo lo que necesitas para convertir un local en vivienda así como todos los requisitos que se deben cumplir para solicitar y conseguir licencia de cambio de uso de local a vivienda en Madrid.
El origen de los locales convertidos en vivienda viene de la Nueva York de los años 50. Aunque no eran exactamente como lo que hacemos aquí surgen de una forma parecida en los barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, cuando un montón de industrias quedan en desuso, empiezan a ocuparse «convertidas en vivienda» debido al bajo precio y la cantidad de espacio disponible.
Sus primeros ocupantes fueron estudiantes y artistas, con bajo poder adquisitivo, que demandaban espacios amplios. De esta forma empezaron a alquilar locales dándoles un doble uso, vivienda y lugar de trabajo, y se bautizaron como loft.
En España, esta práctica hace muchos años que está extendida y con la crisis se encuentra en auge.
Un loft, NO ES UNA VIVIENDA, sino tiene licencia de cambio de uso y licencia de primera ocupación.
Ahora bien, el proceso de cambio de uso de local a vivienda es un procedimiento complejo y por eso, antes de comprar un local para habitar, es necesario tener en cuenta una serie de cosas…
Si lo que se pretende es hacer uso de vivienda en un local, se pueden encontrar estos problemas:
Cuidado con algunos anuncios que se ven en los portales inmobiliarios que anuncian lofts como si fueran viviendas. Un loft en españa es un concepto alegal, es un local comercial que se ha reformado como vivienda pero NO ES UNA VIVIENDA si no tiene licencia de cambio de uso y licencia de primera ocupación.
Si, pero no siempre. Por eso, antes de comprar el local hay que asegurarse de que no hay impedimentos para la conversión.
Para ello, desde aquí recomendamos hacer una consulta con el ayuntamiento o llamar a un arquitecto que nos pueda asesorar.
El cambio de uso de local a vivienda es el conjunto de operaciones y documentación por las cuales se garantiza que el inmueble cumple con todas las disposiciones legales que exigen las diferentes normativas para el nuevo uso al que se destinará.
En Madrid para transformar un local en vivienda hay que realizar tres trámites técnico / administrativos:
Lo siguiente sería realizar las obras que sean necesarias llevar a cabo en el local para convertirlo en vivienda.
Finalmente, el último paso es conseguir la licencia de primera ocupación. Con este trámite comunicamos al ayuntamiento la finalización de las obras y solicitamos la licencia de primera ocupación. En este paso un técnico del ayuntamiento se desplazará al local para verificar que las obras se ajustan a la licencia concedida.
Para ello tenemos que presentar en el ayuntamiento:
A partir de aquí el local deja de ser local para convertirse en una vivienda de pleno derecho y ya podemos venderla o alquilarla con todas las garantías.
Incluso, aunque no es una obligación, podemos ir al registro de la propiedad para registrar el cambio de uso, en este caso será necesario pasar por el notario.
Una vez presentada toda la documentación el ayuntamiento establece un plazo máximo para dar una respuesta en tres meses.
En nuestra experiencia el proceso desde que se presenta la documentación hasta que obtenemos licencia es de más o menos seis meses.
El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística.
En Madrid la normativa que regula las condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda son:
En el caso de Madrid los principales restricciones o requisitos vienen fijados por las condiciones de vivienda fijadas en el PGOU.
A continuación un resumen de las principales condiciones para realizar el Cambio de Uso de local vivienda:
Si no se reune alguna de los requisitos marcados por la normativa, no podremos cambiarle el uso a vivienda.
En este caso tendremos que buscar otros usos o aprovechamientos para el mismo. Llegados a este punto, podemos valorar la posibilidad de convertirlo en vivienda turística, en este caso la licencia del ayuntamiento de Madrid se rige por el Plan Especial del Hospedaje.
Puede consultarnos para estudiar la viabilidad de tramitar una licencia de Vivienda Turística.
Es importante subrayar que no todos los locales cumplen con todos los requisitos. Por tanto simpre es conveniente consultar con un arquitecto antes de comprar si se tiene intención de convertir en vivienda.
En ocasiones el Cambio de Uso, puede ir acompañado de un proceso de segregación o división de una vivienda o local en dos. Puedes leer más sobre la segregación o división aquí.
A continuación os dejamos dos proyectos de Cambio de Uso de local a vivienda ya terminados.
A continuación dos enlaces a dos periódicos donde hablamos sobre el cambio de uso de local a vivienda y los requisitos para convertir un local en vivienda:
Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda. Si tenéis alguna duda o tenéis algo que aportar, podéis dejarnos vuestros comentarios más abajo 👇
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Cl. Ercilla 50 Local; 28005 Madrid
[…] segregación o división de una vivienda puede realizarse conjuntamente con un proyecto o licencia de cambio de uso de oficina a vivienda o de local a vivienda, por […]
Buenas tardes,
Me pongo en contacto para conocer el presupuesto para llevar los siguientes trámites:
Tenemos un domicilio en Madrid, escriturado como local, en el cual no se ejerce ninguna actividad comercial, ya que le hicimos la reforma para habitarlo hará 15 años, en este tiempo ha sido habitado por nosotros, los dueños. Sin embargo, nos gustaría escriturarlo como vivienda para venderlo como tal.
Necesitaría saber presupuesto para que nos puedan hacer este cambio.
Muchas gracias y un saludo,
Estela
Buenas tardes Estela,
Gracias por tu comentario. Esperamos que nuestro blog te haya sido de ayuda. Te hemos enviado presupuesto directamente a tu email.
Esperamos poder ayudarte.
Un saludo
Hola. Si un local tiene una fachada de 2,87 mts pero el resto de requisitos para pasarlo a uso vivienda se cumplen), puede ser motivo de denegación esos 13 centímetros que le faltan para llegar a los 3 metros?
Buenos días Nicolás,
Necesitaríamos más información. Puedes ponerte en contacto con nosotros directamente en oficina@apuntoarquitectura.com o en el teléfono 649612449.
Muchas gracias,
Un saludo
Hola Buenos días: Tengo un local de 26 metros aproximadamente y a la fachada le faltan unos centímetros paralos 3 m. anteriormente era un centro de fisioterapia unido al local de al lado,está acondicionado con una pequeña entrada con puertas correderas de cristal,a continuación un pasillo que tiene a la izquierda una especie de trastero donde había una lavadora,luego un baño grandecito y al fondo una habitación ,con dos ventanitas que dan al patio comunitario y a la entrada del local tiene una puerta de madera blanca con una ventana al lado de cristal opaco.Yo tengo un primo que está viviendo de alquiler y me gustaría mucho ayudarle haciendo un estudio en este local.Mi pregunta es ¿Cumple este local los requisitos para hacer esto? Por favor díganme algo .Muchas gracias.El local está en el barrio de la Concepción en Madrid.
Buenos días Mari Carmen,
Te hemos contestado directamente a tu email. Esperamos haberte podido ayudar.
Muchas gracias por tu comentario.
[…] En este reportaje, se habla de los requisitos para realizar el cambio de uso de un local a vivienda, ya explicábamos como es el proceso para cambiar el uso de un local a vivienda. […]
Muy útil! Una lectura interesante con la que uno sabe el proceso que hay que seguir para poder convertir un local en vivienda. Gracias por compartirlo!