Es muy común encontrarse con el certificado de obra nueva antigua cuando se recibe una herencia y en escritura solo consta el terreno, no la construcción de la casa, o cuando se va a vender una vivienda que tiene una ampliación que no consta en la escritura.
¿Certificado Final de obra?
Para que en la escritura aparezca la construcción o en su caso la ampliación de la vivienda, el notario nos pide el certificado final de obra, que es el documento que emite el arquitecto una vez se termina la obra. Para esto es necesario que exista un proyecto y una licencia. ¿Qué pasa si no la obra se realizó sin proyecto ni licencia, sin certificado final de obra? ¿No puedo registrarla?
Sí puedo, en este caso, para registrar la construcción sin licencia necesito para ello el certificado de obra nueva.
¿Qué es el Certificado de Obra Nueva Antigua?
Es un documento que acredita que la obra existe, la superficie y descripción de la misma y que se trata de una obra antigua. ¿Cuánto de antigua debe ser? depende de la ley del suelo de cada comunidad. En el caso de la Comunidad de Madrid tiene que ser más antigua de 4 años. artículos 236 y 237 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
¿Significa esto que la obra queda legalizada?
NO, con el certificado de obra nueva antigua, la construcción no queda legalizada. Desde su construcción, si ésta se realizara sin proyecto y por tanto sin licencia, el ayuntamiento dispone de 4 años para notificar al propietario que debe legalizar dicha construcción, una vez pasados los 4 años la obra no queda legalizada pero si está prescrita la infracción urbanística y por esa razón el ayuntamiento no puede ordenar ni su legalización, ni su demolición.
Si no queda legalizada, ¿para que sirve el certificado de obra nueva antigua?
Para poder registrar la construcción. Es el certificado que emite un arquitecto y necesita un notario para indicar en la escritura la superficie y descripción así como las lindes de dicha construcción, además de la certificación que dicha obra tiene más de 4 años.
En caso de que no se hubieran cumplido los 4 años no se puede hacer el certificado de obra nueva antigua? No se puede. En ese caso lo que procede es iniciar un expediente de legalización de la construcción que termina con un certificado de legalización de la misma.
¿Si han pasado 4 años, no se puede legalizar la construcción?
Sí se puede siempre y cuando la misma se ajuste a la normativa urbanística.
¿Cuándo lo necesito? ¿Quién me lo pide? ¿Cómo declarar una obra antigua?
El certificado de obra nueva antigua, lo necesitaré siempre que deba registrar cualquier construcción que no conste en la escritura original, ya sea ésta de una edificación completa o de una parte de la misma (ampliación). Me lo pedirá el Notario. En ese caso
Normativa y contenido mínimo
No existe ninguna normativa específica a la que deba estar sujeto el Certificado de Obra Nueva Antigua, por tanto no existe un contenido mínimo que deba contener.
Aunque los colegios de arquitectos suelen tener un modelo de Certificado de Obra Nueva Antigua será el técnico quien decida seguirlo o redactar un modelo propio.
Aunque no existe un contenido mínimo que deba tener, consideramos que mínimo deberá contener la siguiente información:
- Datos del técnico que lo redacta
- Datos del propietario o persona que lo encarga
- Información del inmueble (dirección, referencia catastral…)
- Superficie útil y desglose de estancias y usos con sus superficies
- Antigüedad estimada de la misma
- Si se trata de una vivienda el notario necesitará también las coordenadas georreferenciadas.
- Fecha y firma en la que se expide
¿Existe un modelo de Certificado de Obra Nueva Antigua?
Dado que no existe una normativa específica a la que deba estar sujeto, no existe un modelo oficial y será criterio de cada técnico qué modelo o datos introduce en el mismo. No obstante, el colegio de arquitectos suele tener un modelo a utilizar, aunque será el propio técnico quien decida si lo sigue o utiliza uno propio.
¿Cómo conseguir un Certificado de Obra Nueva Antigua?
Es un documento oficial y por tanto deberás elegir un técnico cualificado. Puedes elegir libremente cualquier arquitecto o arquitecto técnico de tu confianza para la realización de este documento.
El técnico que elijas necesitará medir el inmueble en cuestión y te pedirá acceso a cierta documentación como certificación catastral, escritura, nota simple, planos o al proyecto original (en caso de existir). Aunque siempre lo más importante es que pueda medir y levantar planos.
¿Quién realiza el Certificado de Obra Nueva Antigua?
NO, es un documento oficial y por tanto tiene que ser realizado por un técnico cualificado, Arquitecto o Arquitecto Técnico.
Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda. Si tenéis alguna duda o tenéis algo que aportar, podéis dejarnos vuestros comentarios más abajo 👇
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*Imágen de cabecera de wikipedia
Hace casi 20 años hice dos habitaciones nuevas en el patio de mi casa, sin proyecto. Ahora las quiero legalizar mediante un aparejador. Por lo tanto el precio de la vivienda será superior. ¿Quien pone el nuevo precio, el aparejador, en el registro o en el catastro?. Gracias